토지 이용의 핵심 용적률과 건폐율 알아보기

도시화가 진행되면서 토지의 합리적인 이용이 중요해지고 있습니다. 이에 따라 토지 이용을 측정하고 평가하는 데 사용되는 용적률과 건폐율에 대해 알아보겠습니다. 용적률과 건폐율은 재개발의 핵심적인 지표로, 활용되고 있습니다. 용적률은 낮을수록 재개발 수익성이 높아지기 때문입니다.

재개발은 결국, 오래된 아파트를 가진 사람들이 그 대지를 활용해서 얼마만큼 새 집을 뽑아내어 일반분양으로 전환할 수 있느냐가 재개발의 성패를 좌우하기 때문입니다. 그렇게 때문에 기본적으로 5층 이하 구축 아파트들의 재개발이 사업성이 높을 수 밖에 없습니다.

일단 아래 처럼 용적률과 건폐율의 개념, 그리고 몇가지 아파트의 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

 

용적률(Floor Area Ratio, FAR)

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 나타냅니다. 연면적은 특정 건축물의 모든 층 면적을 합한 값으로, 건물이 차지하는 공간을 종합적으로 평가하는 지표입니다.

도시 계획과 건축물의 밀도를 조절하기 위해 사용되며, 용적률이 높을수록 동일한 대지면적에서 더 많은 공간을 활용하는 것이 가능합니다. 주거지, 상업지, 공업지 등 각 지역의 특성에 따라 용적률은 다르게 적용됩니다.

예를 들어, 제1종 전용주거지역에서는 50% 이상 100%까지, 중심상업지역에서는 400% 이상 1천500% 이하까지 용적률의 범위가 정해져 있습니다.

 

건폐율

건폐율은 대지면적에 대한 건축물의 바닥 면적 비율을 의미합니다. 즉, 건물이 대지를 얼마나 차지하고 있는지를 나타내는 지표로, 건축물이 대지에 얼마나 밀집되어 있는지를 평가합니다.

건폐율은 대지를 효과적으로 활용하고 동시에 도시 환경을 조절하기 위한 목적으로 사용됩니다. 주거 지역에서는 50% 이하, 중심상업지역에서는 90% 이하와 같이 각 지역의 특성에 맞게 건폐율이 정해져 있습니다.

이러한 용적률과 건폐율은 국토의 계획과 이용에 관한 법률을 기반으로 하며, 지방 정부는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례를 통해 구체적인 범위와 규정을 정합니다. 필요한 경우, 지구단위계획을 수립하여 이를 완화할 수 있습니다.

토지 이용에 있어서 용적률과 건폐율은 지역의 특성과 발전 방향을 반영하는 중요한 지표로, 적절한 수립과 관리를 통해 지속 가능한 도시 개발을 추진할 수 있습니다.

 

창원 반림현대 용적률과 건폐율

보통 재개발의 일반적인 성패는 용적률 200% 이하에서 추진이 가능하다고 보고 있습니다. 물론 용적률이 낮으면 낮을수록 좋은 것은 맞습니다. 창원 용지호수 주변에 있는 반림현대의 경우 중층으로 현재 안전진단을 앞두고 있습니다. 반림현대의 경우 용적률 199%입니다. 일단 중층이기 때문에 정책에 따라 종상향을 통해 용적률과 층수를 높인 아파트로 재개발이 되어야 수익성이 있습니다. 

그렇다면 아래처럼 용적률이 높은 아파트는 어떤 모습인지 보도록 하겠습니다.

 

용적률이 높은 아파트

화서역 파크 푸르지오의 경우 용적률이 499%입니다. 주거 용적률 상한선은 500%인데, 딱 1% 모자란 수치로 거의 꽉 찬 상태입니다. 이로 인해 법정 상한 용적률을 의도적으로 거의 넘어선 아파트로 알려져 있죠. 건폐율은 23%로 정상적인 수치이지만, 고층 아파트 특성상 층수에 비례해 용적률이 높아진 것이 문제입니다.

이러한 조건으로 용적률 완화를 시도했지만, 오히려 더 많은 문제가 발생하고 있습니다. 높은 용적률로 인해 아파트는 빽빽하게 자리잡아 홍콩의 구룡성채나 닭장아파트로 비유되기도 합니다. 주변의 다른 아파트 단지들과 비교하면 동간 간격이 현저히 좁아, 조망이나 일조권 등의 문제가 우려되고 있습니다. 인근에는 스타필드 쇼핑몰도 건설 중이라 차로 증설 공사가 진행 중이지만, 주변 도로교통에 대한 우려도 나오고 있습니다.

그러나 실제로 아파트에 거주하는 사람들은, 일부 저층 세대를 제외하고는 일조권에 대한 불편함을 크게 느끼지 않고 있다고 합니다. 주변 아파트 단지와 비교하면 동간 거리는 거의 차이나지 않거나 더 넓다는 의견도 있습니다. 게다가 일부 동영상이나 사진들은 실제보다 더 조밀하게 보이도록 조작된 것으로 지적되며, 실제로는 불편함을 크게 느끼지 않는다는 주장이 있습니다. 다만 겨울에는 빌딩풍과 얼음이 녹지 않아 불편함이 있을 수 있다는 점은 어쩔 수 없는 상황으로 보입니다.